Ratgeber
Altbausanierung Kosten 2026: Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?
Altbauten haben Charme — aber auch Sanierungsbedarf. Von der kosmetischen Auffrischung bis zur Kernsanierung reicht die Spanne von 200 bis 1.500 €/m². In diesem Guide erfahren Sie, was Ihre Sanierung realistisch kostet, welche Förderungen Sie nutzen können und wie Sie mit EU-Fachbetrieben bis zu 30% sparen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kosmetische Sanierung: 150–300 €/m², Kernsanierung: 1.000–1.500 €/m²
- Mit EU-Handwerkern über bauenX sparen Sie 25–35% bei den Arbeitskosten
- KfW-Förderung bis 20% Zuschuss — Antrag vor Baubeginn stellen!
- Faustregel: Sanierung lohnt sich, wenn Kosten unter 75% des Neubaupreises liegen
- Zeitrahmen: 2 Wochen bis 12 Monate je nach Umfang
Rechenbeispiel: Altbau 100 m², Komplettsanierung
Deutsche Firma: 85.000 € | Mit bauenX: 59.500 € | Ersparnis: 25.500 €
Kosten nach Sanierungsumfang
Die Kosten einer Altbausanierung hängen entscheidend davon ab, wie tief Sie eingreifen. Hier die vier typischen Stufen:
| Sanierungstyp | DE /m² | bauenX /m² |
|---|---|---|
| Kosmetische Sanierung (Streichen, Böden) | 150–300 € | 105–210 € |
| Teilsanierung (Bad + Küche + Böden) | 400–700 € | 280–490 € |
| Komplettsanierung (alles außer Rohbau) | 700–1.100 € | 490–770 € |
| Kernsanierung (bis auf Grundmauern) | 1.000–1.500 € | 700–1.050 € |
| Energetische Sanierung (Dämmung + Fenster + Heizung) | 200–500 € | 140–350 € |
Preise inkl. Material und Arbeitskosten. Regionale Abweichungen möglich. Stand: März 2026.
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Detaillierte Kosten nach Gewerk
Bei einer umfassenden Altbausanierung fallen Kosten für viele verschiedene Gewerke an. Hier die typischen Preisspannen für einen 100 m²-Altbau:
| Gewerk | Kosten (100 m² Altbau) | Anteil |
|---|---|---|
| Elektrik komplett erneuern | 8.000–15.000 € | 12% |
| Sanitärleitungen erneuern | 5.000–12.000 € | 8% |
| Badsanierung komplett | 12.000–25.000 € | 18% |
| Fenster tauschen (10 Stk.) | 5.000–15.000 € | 10% |
| Fassadendämmung (WDVS) | 15.000–30.000 € | 15% |
| Dachdämmung | 8.000–20.000 € | 10% |
| Heizung erneuern | 8.000–25.000 € | 12% |
| Böden erneuern | 5.000–15.000 € | 8% |
| Innenputz + Malerarbeiten | 5.000–12.000 € | 5% |
| Trockenbau / Wände | 3.000–8.000 € | 2% |
3 realistische Projektbeispiele
Anhand von drei typischen Szenarien zeigen wir, was eine Altbausanierung konkret kosten kann:
3-Zimmer-Altbauwohnung, 75 m², Baujahr 1960
Umfang:Bad komplett neu, Küche Anschluss, alle Böden (Parkett), Elektrik teilweise, Wände streichen
Deutsche Firma
38.000 €
Mit bauenX
26.600 €
Ersparnis
11.400 €
Dauer: ca. 6–8 Wochen | Förderung: nicht förderfähig (keine energetische Maßnahme)
Einfamilienhaus, 120 m², Baujahr 1975 — Komplettsanierung
Umfang:Fassadendämmung, alle Fenster neu, Heizung (Wärmepumpe), Bad, Küche, Böden, Elektrik komplett, Dachdämmung
Deutsche Firma
135.000 €
Mit bauenX
94.500 €
Ersparnis
40.500 €
Dauer: ca. 4–6 Monate | Förderung: KfW Effizienzhaus-Sanierung + Heizungstausch = ca. 25.000 € Zuschuss möglich
Gründerzeithaus, 180 m², Baujahr 1905 — Kernsanierung
Umfang:Bis auf Grundmauern entkernen. Statik prüfen, Asbest-Entsorgung, komplett neue Technik, 2 Bäder, Dachgeschoss ausbauen, Fassade sanieren
Deutsche Firma
270.000 €
Mit bauenX
189.000 €
Ersparnis
81.000 €
Dauer: ca. 8–12 Monate | Förderung: KfW + ggf. Denkmalschutz-Sonderförderung = 30.000–50.000 € möglich
Sanierung oder Neubau — wann lohnt sich was?
Diese Frage stellt sich bei jeder größeren Altbausanierung. Es gibt keine pauschale Antwort, aber klare Anhaltspunkte:
Sanierung lohnt sich, wenn...
- ✓Bausubstanz intakt (Fundament, Mauern, Dachstuhl)
- ✓Sanierungskosten unter 75% der Neubaukosten
- ✓Gute Lage (Grundstück wertvoller als Baukosten)
- ✓Charakter erhalten (Stuck, hohe Decken, Altbau-Charme)
- ✓KfW-Förderung nutzbar (energetische Sanierung)
Neubau lohnt sich eher, wenn...
- ✕Grundmauern feucht oder statisch bedenklich
- ✕Sanierungskosten über 75% der Neubaukosten
- ✕Grundriss extrem unpraktisch und kaum änderbar
- ✕Schwere Schadstoffbelastung (Asbest, PCB, PAK)
- ✕Denkmalschutz mit extrem strengen Auflagen
Altbau-spezifische Herausforderungen
Bei jedem Altbau lauern potenzielle Überraschungen. Diese sollten Sie kennen und einplanen:
Asbest & Schadstoffe
Gebäude vor 1993: Asbest in Fassade, Böden, Rohren möglich. Sonderentsorgung: 30–80 €/m². Schadstoff-Gutachten (500–1.500 €) vor Sanierungsbeginn empfohlen.
Bleirohre
Gebäude vor 1970: Wasserleitungen aus Blei. Gesundheitsrisiko! Kompletter Austausch nötig. Kosten: 3.000–8.000 € für eine Wohnung.
Feuchte Wände / Keller
Aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk. Horizontalsperre (80–200 €/lfm) oder Außenabdichtung (300–500 €/lfm) nötig.
Statische Änderungen
Wanddurchbrüche im Altbau brauchen Statiker-Berechnung (800–2.000 €). Tragende Wände erkennen — Fehler hier können existenzbedrohend sein.
Denkmalschutz
Bei denkmalgeschützten Gebäuden: Genehmigung der Denkmalböherde + Auflagen (z.B. originale Fenster nachbauen statt Standard). Kosten oft 20–40% höher, aber steuerlich absetzbar.
Alte Elektrik
Vor 1970: Keine FI-Schutzschalter, Aluminiumleitungen, zu wenige Stromkreise. Kompletterneuerung ist Pflicht für Versicherungsschutz.
Zeitrahmen: Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Die Dauer hängt vom Umfang ab. Planen Sie immer einen Puffer von 20–30% ein — bei Altbauten gibt es fast immer Überraschungen:
| Sanierungstyp | Dauer | Bewohnbar? |
|---|---|---|
| Kosmetische Sanierung | 2–4 Wochen | Ja |
| Teilsanierung | 6–10 Wochen | Eingeschränkt |
| Komplettsanierung | 3–6 Monate | Nein |
| Kernsanierung | 6–12 Monate | Nein |
| + Denkmalschutz-Genehmigung | +2–4 Monate | — |
Tipp:Planen Sie eine Übergangswohnung ein, wenn Sie nicht im Altbau wohnen bleiben können. Kosten: ca. 500–1.200 €/Monat (möblierte Wohnung oder AirBnB).
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KfW-Förderung für Altbausanierung
Die KfW fördert energetische Sanierungen großzügig. Wichtig: Antrag vor Baubeginn stellen und einen zertifizierten Energieberater einschalten.
Einzelmaßnahmen
Dämmung, Fenster, Lüftung — bis 20% Zuschuss auf max. 60.000 €/Wohneinheit
Effizienzhaus-Sanierung
Kredit bis 150.000 € zu Günstigzinsen + Tilgungszuschuss bis 25%
Heizungstausch (Wärmepumpe)
Bis 40% Zuschuss bei Austausch von Öl-/Gasheizung
Energieberater
80% der Beratungskosten übernimmt der Staat (BAFA)
Denkmalschutz-Sonderförderung
Zusätzliche steuerliche Absetzbarkeit über 10 Jahre
NEU: Gewerbe zu Wohnen — 30.000 € Zuschuss pro Wohnung ab Juli 2026 →
Sanierung planen: Die richtige Reihenfolge
Die Reihenfolge der Gewerke ist bei Altbauten besonders wichtig. Ein typischer Fehler: Erst schön machen, dann entdecken, dass die Leitungen marode sind.
- Bestandsaufnahme — Energieberater + Schadstoff-Check + Statiker (bei Eingriffen). Kosten: 1.500–4.000 €
- Förderanträge stellen — KfW-Antrag muss vorBaubeginn gestellt werden! Sonst verfällt der Anspruch.
- Von außen nach innen— Erst Dach, dann Fassade, dann Fenster, dann Innenausbau. So schützen Sie den Innenausbau vor Witterung.
- Technik erneuern— Elektrik und Sanitärleitungen früh einplanen. Schlitze fräsen, bevor verputzt wird.
- Trockenbau + Putz— Neue Wände, Decken, Unterböden. Trocknungszeiten einplanen!
- Böden + Fliesen — Erst nach Trocknungsphase. Estrich braucht 4–6 Wochen.
- Heizung am Ende dimensionieren— Erst dämmen, dann die neue Heizung auswählen. Sonst wird sie zu groß (und teurer).
- Feinschliff— Maler, Tapezieren, Türen, Sockelleisten, Lichtschalter.
Checkliste: Bevor Sie mit der Altbausanierung starten
7 Tipps zum Sparen bei der Altbausanierung
- EU-Handwerker über bauenX— 25–35% günstiger bei arbeitsintensiven Gewerken (Putz, Trockenbau, Maler, Böden, Fliesen). Bei einer Komplettsanierung spart das schnell 20.000–40.000 €.
- KfW-Förderung voll ausschöpfen— Energieberater einschalten, alle Fördertöpfe nutzen. Bis zu 37.500 € möglich.
- Gewerke bündeln — Wenn ein Team alle Gewerke macht (statt 5 Einzelfirmen), sparen Sie Anfahrtskosten, Koordination und bekommen einen Gesamtpreis.
- Priorisieren statt alles auf einmal— Erst das Wichtigste (Dach, Heizung, Fenster), Rest später. Spart Zwischenfinanzierung.
- Eigenleistung gezielt einsetzen— Abriss, Entrümpelung, Malerarbeiten kann man teilweise selbst machen. Aber Finger weg von Elektrik und Sanitär!
- Material online vergleichen— Fliesen, Sanitärobjekte, Böden online oft 20–40% günstiger als im Baumarkt.
- Nebensaison nutzen— November bis Februar sind Handwerker besser verfügbar und teils verhandlungsbereit.
Häufige Fehler bei der Altbausanierung
- Kein Schadstoff-Check:Asbest oder Blei übersehen — kann die Kosten verdoppeln und die Gesundheit gefährden.
- Förderung zu spät beantragt:KfW- und BAFA-Anträge müssen vor Auftragserteilung gestellt werden. Sonst verfallen Tausende Euro.
- Zu wenig Puffer:Bei Altbauten kommen fast immer Überraschungen. 15–20% Puffer ist Minimum.
- Falsche Reihenfolge:Schöne Fliesen verlegen und dann die Leitungen erneuern müssen — teurer Fehler.
- Nur den Preis vergleichen:Der billigste Anbieter ist selten der beste. Referenzen und Qualifikationen prüfen.
- Heizung vor Dämmung:Erst dämmen, dann die Heizung dimensionieren. Sonst ist sie zu groß und ineffizient.
Häufige Fragen zur Altbausanierung
Was kostet eine Altbausanierung pro m²?
Je nach Umfang: Kosmetische Sanierung 150–300 €/m², Teilsanierung 400–700 €/m², Komplettsanierung 700–1.100 €/m², Kernsanierung 1.000–1.500 €/m². Mit EU-Handwerkern über bauenX sparen Sie 25–35% bei den Arbeitskosten.
Lohnt sich eine Altbausanierung oder besser Neubau?
Faustregel: Wenn die Sanierungskosten über 75% der Neubaukosten liegen, lohnt sich eher ein Neubau. Bei guter Bausubstanz (Fundament, Dach, Mauern intakt) ist die Sanierung fast immer günstiger — oft 30–50% weniger als Neubau.
Welche Förderungen gibt es für Altbausanierung?
KfW fördert energetische Sanierungen: Einzelmaßnahmen bis 20% Zuschuss, Effizienzhaus-Sanierung bis 150.000 € Kredit zu Niedrigzinsen, Heizungstausch bis 40% Zuschuss. Energieberater wird zu 80% vom Staat bezahlt. Antrag muss VOR Baubeginn gestellt werden.
Wie lange dauert eine Altbausanierung?
Kosmetische Sanierung: 2–4 Wochen. Teilsanierung (Bad + Küche + Böden): 6–10 Wochen. Komplettsanierung: 3–6 Monate. Kernsanierung: 6–12 Monate. Denkmalschutz kann 2–4 Monate zusätzlich durch Genehmigungsverfahren kosten.
Was ist bei Altbauten vor 1970 besonders zu beachten?
Bleirohre (Wasserleitung komplett tauschen), möglicherweise Asbest in Fassade/Böden/Rohren (Sonderentsorgung 30–80 €/m²), alte Elektrik ohne FI-Schutzschalter (komplett erneuern), und evtl. feuchtes Mauerwerk (Horizontalsperre nötig).
Kann man während der Sanierung im Altbau wohnen bleiben?
Bei kosmetischer Sanierung und Teilsanierung oft möglich (zimmerweise arbeiten). Bei Komplett- und Kernsanierung nicht empfohlen — Staub, Lärm, kein Wasser/Strom. Rechnen Sie mit 3–12 Monaten Auslagerung und ca. 500–1.200 €/Monat für eine Übergangswohnung.
Warum EU-Fachbetrieb über bauenX?
EU-Handwerker arbeiten 25–35% günstiger als deutsche Betriebe — bei gleicher Qualität. bauenX prüft jede Partnerfirma, stellt Dolmetscher und übernimmt die Qualitätskontrolle. Ihr Geld ist über Treuhandzahlung geschützt.
- Verifizierte Partnerfirmen mit DE-Referenzen
- Deutschsprachiger Projektbetreuer inklusive
- Sichere Treuhandzahlung (Escrow)
- Qualitätsgarantie + deutscher Gerichtsstand
- Ein Ansprechpartner für alle Gewerke — keine Koordination nötig
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